长租公寓欲与业主提前解约遭拒 法庭判决不支持业主诉求

赵先生在北京市丰台区有一套房，2019年7月他与某长租公寓签订了资产管理服务合同，约定将房屋授权给后者管理，合同期限为2019年7月至2025年1月，并约定了每月的房屋预期收益和每年3%的收益递增。

2020年9月，该长租公寓因房屋情况变化导致经营亏损，希望降低租金或解约，被赵先生断然拒绝，要求按照原合同继续履约。一个月后的10月26日，长租公寓单方面通知赵先生终止合同执行，并于11月20日提供了智能门锁密码，将房屋经清洁打扫后予以归还。

赵先生认为，长租公寓不具备合同中约定的单方解约条件，也不具备法定的单方解约事由，在自己不同意解约的情况下，合同并未合法解除，仍然有效。因此将该长租公寓起诉到北京市丰台区法院，要求长租公寓承担违约责任，继续履行合同，向自己补齐租金8549元及利息。

2021年3月，北京市丰台区法院一审判决某长租公寓应向赵先生支付未给付租金8549元，同时驳回赵先生要求继续履行合同的诉讼请求。据悉，该案是今年起民法典施行后国内法院系统对此类问题作出的首个判决，值得法律人士、长租公寓企业和业主参考。

在庭审过程中，长租公寓运营方表示，房屋情况已经和当初签订合同时发生了变化，且明显影响运营方收益，双方合同继续履行的前提丧失，继续履行也显失公平。其就适当降低租金以继续履行合同事宜与赵先生做了协商，但无法达成一致。长租公寓在前期为装修这套房屋也投入了不少的资金，实际合作时间仅一年，收益不足以弥补装修投入，但继续经营更会进一步扩大亏损，因此才不得已单方面提出终止合同执行。

根据民法典第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但有一种除外情形，是“债务标的不适于强制履行”。

法律人士分析认为，在房屋情况发生明显变化的情况下，长租公寓的预期收益显然要减少，如本案中长租公寓所述，合同继续履行的前提丧失，继续履行显失公平，因此法院不支持强制履行合同。这一判例，对同类事由引发的长租公寓提前解约纠纷，都具有重要的参考意义。