拆迁律师解读:征地拆迁农村补偿标准

今天,圣运律师事务所王有银主任针对“拆迁中的补偿标准以及这阶段如何应对拆迁”的问题,为大家进行详细解读。

01未补偿先搬迁,不合理!

拆迁实践中,有时候会遇上拆迁方出具的安置补偿方案根本不合理,被拆迁人拿到的补偿款很低,甚至补偿款难以维持原有的生活水平的情况,这种情况下,任谁也是不愿意房屋被拆的,一旦局面僵化,拆迁方往往都会以“强拆”来胁迫,甚至直接强拆,这真的合法吗?

我国最新修订的《土地管理法》第四十八条明确规定农村村民住宅拆迁应当遵循“先补偿,后搬迁”的原则,如果有的征收方没有补偿安置就强制拆迁、让大家搬走,是不合理的。

02那么,农村征地一亩补偿多少钱合适?

根据《中华人民共和国土地管理法办法》第二十二条的明确规定:国家建设征用土地,建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费,标准如下:

01土地补偿费、安置补助费

新《土地管理法》实施后,征收农用地的土地补偿费、安置补助费由省、自治区、直辖市通过制定区片综合地价来确定,至少每三年调整一次,不再按照土地年产值的一定倍数来补偿。以区片综合地价作为补偿的依据,被征收人获得的补偿,肯定要比按照土地年产值的倍数要高。

02青苗和附着物补偿费

1.青苗补偿费,一般按一季农作物的产值计算;能收获的不予补偿。多年生经济林木,可以移 植的,由建设单位付给移植费;不能移植的,由用地单位给予合理补偿或作价收购;

2.房屋拆迁,按房屋结构、面积、新旧程度,给予合理补偿; 违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物,不予补偿;

3.农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物, 按照实际情况付给迁移费或补偿费。

03安置补助费的增加

按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省人民政府批准,可以增加安置补助费。

04补偿费不得挪用或占用

国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费,除应当属于个人的附属物和青苗补偿费付给本人外,其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)村商定处理,用于组织被征地单位发展生 产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助,任何单位和个人不得挪用或占用。

03农村集体土地上的房屋拆迁如何补偿?

新《土地管理法》规定:对农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则进行补偿。

补偿方式有以下三种:

(1)有条件的,采取宅基地迁建安置的方式:征收方需要为被征收人安排宅基地用于重建房屋,另外补偿房屋的重建成本价。

(2)货币补偿:被征收人如果选择货币补偿,一般是宅基地地价+房屋重置成新价+装修装饰补偿+搬迁、临时安置等费用。

(3)房屋置换:如果被征收人选择安置房,征收方应按照合法房屋的实际面积与安置房面积至少1:1的比例进行置换。有些地方制定的补偿标准会高于1:1,只要对被征收人有利都是被允许的,但是如果低于1:1,则补偿不合理。

王有银律师提示大家,在现实生活中,因为拆迁方赶拆迁进度等原因,会有强行拆迁的事情发生,虽然最高人民法院的司法解释中有明确的规定:“明显不符合公平补偿原则”,不允许强拆,但是这并不代表被拆迁人消极等待就能解决问题,寄希望于法院不支持拆迁方的强制执行申请,易使自己陷入被动的局面。补偿不合理不签补偿协议拆迁户千万不能“坐以待毙”,争取合法权益也是有时间限制的,期限一过,征迁方即可申请法院司法强拆。维权宜早不宜迟。