原创 一个地产人眼中的伊斯坦布尔初印象

原标题：一个地产人眼中的伊斯坦布尔初印象

每年都想出去旅游一下，但是又不喜欢跟着旅游团走，今年定的目的地一个是日本，另一个是柬埔寨。后来，因为一起约伴去日本的朋友迟迟没有回话，而柬埔寨随时可以出行，不能排在优先位置，正好有一个朋友准备去土耳其的伊斯塔布尔考察地产投资，于是改变行程，觉得也去土耳其转转，兴许是一个不错的选择，这样的机会并不是很多。特别是，不管怎么说，咱也算是一个地产人，国内地产说的差不多了，了解一下国外的房地产情况也是非常有意义的事情。计划是，在伊斯坦布尔看完项目，把市内景点看看，就跟朋友各奔东西，他直接回国，我则跟着当地的自由行小团队，往土耳其其他地区走走。

但是，到伊斯坦布尔之后，才发现，当地的旅游服务业虽然还是比较发达，但是，针对中国人旅游的服务还不是很完善，这主要是我以为土耳其也像泰国、新加坡等东南亚国家那样，中国人旅游可以毫无障碍，随时能够组团成行。其实，根本不是这样，所有这些自由行的想法，应该在国内的时候，就全部落实才行，做好攻略，做好安排，一个人突然在伊斯坦布尔想自由行就很难了。如果一个人出行费用太高，如果搭乘公共交通，就需要不停地在伊斯坦布尔和旅游目的地之间来回穿梭，因为当地没有环形的旅游交通线路。

好吧，咱们随遇而安，那就多在伊斯坦布尔待几天，感受一下一个古老城市的新面貌，看看这个欧亚大陆交回的地方有什么不一样的文化背景。这里确实是一个值得多待几天的地方。下面就谈谈自己的一点感觉和认识，只是自己的感觉，不一定正确，仅供参考。

伊斯坦布尔是一个特大城市，是国际排名的一线城市，土耳其人口有8200多万，而伊斯坦布尔就达到1500多万，如果加上流动人口约占全国人口的20%。据称，伊斯坦布尔是一个快速发展的城市。从最近30年看， 1990年，人口才是730万人。到 2000年的时候人就超过1000万人，达到1004万，而在2014年又快速达到1416万人。

伊斯坦布尔是土耳其政治、经济、文化、金融、新闻、贸易、交通中心，世界著名的旅游胜地，繁华的国际大都市之一。位于巴尔干半岛东端，博斯普鲁斯海峡南口西岸。扼黑海入口，当欧、亚交通要冲，战略地位极为重要。面积5343平方公里，按说，按照这个人口和土地密度看，伊斯坦布尔应该感觉是比较拥挤的。但是，其实不然，由于伊斯坦布尔是一个丘陵地貌，人口分布比较散。伊斯坦布尔的城市规划，不是摊大饼的方式，所以，看不到进城出城的拥堵。伊斯坦布尔贯穿城区南北的是一条叫做O-7的公路，这条公路把伊斯坦布尔的新旧机场贯穿起来，成为新CBD的带状核心区，此外还有E-5、E-80、O-1、O-2、O-3、O-4等公路。

所以，伊斯坦布尔的城市规划与我国的很多城市的环路布局不同，现在很多省会城市都有了三环路，有的县城也有环路了，这种摊大饼式的城市规划已经显示出很多弊端，单核心的方式，造成进出城的交通拥堵。但是，在中国好像没有环路，不像城市样，没有三环达不到大城市标准。但是，现在看，伊斯坦布尔纵横交错的城市道路网络，虽然也有高峰时段的个别路段拥堵，但是，总体上看，交通基本上是畅通的，特别是，我们两次进出机场路，基本上看不到拥堵的情况，要知道，伊斯坦布尔机场也是国际大机场，每年吞吐人流量是上亿人次。

伊斯坦布尔的核心区也是比价分散，比如新CBD就是沿着O-7主干道沿线布置，这样既避免了核心区进出难题，也让各方面之间的联系很方便。比如我们住的酒店，就在伊斯坦布尔最大的购物中心的对面，跟前就是一个特大的立交桥，周边高楼林立，项目也不少，但是，站在宾馆客房的阳台向外望去，视野极其宽阔。最主要的是，我们看到的不只是林立的高楼，还有望不到边的公路，特别是不远的地方似乎还有一大片未开垦的荒地。如果说这就是伊斯坦布尔的CBD 真是让人不可理解。

由于伊斯塔布尔主要是丘陵地貌，所以一眼望去，一个个的山包上似乎全是房子，这样的照片以前经常看到，让人感觉这里的房子密度太大了。其实，走进去，密度还真不是很大，一个是这里的楼房不是很高，虽然也是国际大都市，但是摩天大楼没有集中在一个区域，这就大大降低了建筑容积率，也感觉人口的密度不是很集中。

伊斯坦布尔是一个同时跨越欧、亚两大洲的名城，位于土耳其西北部马尔马拉地区，在伊斯坦布尔要记住这么几个关键词，黑海（Kara Deniz）、马尔马拉海（Marmara）、博斯普鲁斯海峡以及金角湾（Hali），在伊斯坦布尔这几个地名经常提到，熟悉了这几个名字，即使对伊斯坦布尔城市的观察，也是对其历史的了解。这是对伊斯坦布尔城市的一点大致感觉，不同的人可能有不同的观点和认识，笔者也是走马观花，说的也不一定准确，一家之言。【本文由“马跃成”账号发布2019年12月31日】